פסק-דין בתיק ה"פ 5296/06

1.      המבקשים עותרים לביטול פסק בוררות שניתן ביום 20.6.06 על ידי הבורר עורך הדין רמי קוק (להלן - הבורר), וזאת מכוח העילה הקבועה בסעיף 24(10) לחוק הבוררות תשכ"ח 1968 (להלן - חוק הבוררות). לחלופין, המבקשים עותרים להורות על החזרת פסק הבוררות לבורר לשם השלמתו או תיקונו בהתאם להנחיות בית המשפט.

2.      המבקשים התקשרו בהסכם עם המשיבה לפיו הם התחייבו להשקיע בה סכומי כסף לצורך רכישת קרקעות בסמוך לירושלים, וכן להעמיד למשיבה מימון. המשיבה מצידה התחייבה על פי הסכם זה להקצות למבקשים מניות בשיעורים ובמועדים אשר נקבעו בהסכם (להלן - ההסכם). בהמשך התעוררו חילוקי דעות בין הצדדים באשר לביצועו של ההסכם וביום 11.6.02 הודיעו המבקשים למשיבה על ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית של ההסכם על ידה, ודרשו להשיב להם את כספי ההשקעה ולחלופין להעביר להם קרקעות בשווי יחסי להשקעתם. הצדדים הסכימו להפנות את חילוקי הדעות שביניהם להכרעה בהליך של בוררות לפני הבורר.

3.      ביום 20.6.06 ניתן פסק הבוררות, שבו נקבע כי המבקשים ביטלו את ההסכם שלא כדין, אך המשיבה הסכימה בהתנהגותה לביטול ההסכם. בפסק הבוררות נקבע שעל המשיבה להשיב למבקשים סכום של 310,000 דולר, שערכו בשקלים 1,377,950 ש"ח, וזאת משום ש"ניתן להניח מדבריו של עו"ד עזריאל כי תהליך הגדרת הקרקעות ייקח עוד זמן רב, וכי קיים ספק רב אם יעלה בידי החברה להשלים אי פעם את רישום הקרקעות על שמה, ולו באופן חלקי. לכך מצטרפת העובדה שלא כל סכומי ההשקעה שימשו את החברה במישרין לרכישת קרקעות וכי בחלקם נעשה שימוש שתועלתו פגה". 

4.      לטענת המבקשים סכום ההשבה שנפסק מהווה חלק קטן מאוד מהשקעתם בפועל, שעמדה (בערכים נומינליים) על 580,000 דולר, נכון ל 4/1996, ואשר ערכה, נכון להיום, עומד על כ- 900,000 דולר.

המבקשים טוענים שהנימוק המרכזי על יסודו קבע הבורר את שיעור ההשבה כפי שקבע הוא כי "לא ניתן לומר כי טובת ההנאה אשר צמחה לחברה [המשיבה] הינה בשיעור שווה לסכום זה" (סעיף 49 לפסק הבוררות). קביעה זו בוססה, טוענים המבקשים, על עדותו של פרקליט המשיבה, עו"ד דני עזריאל, לפיה כל מה שהמשיבה הצליחה לעשות היה איתור של כדונם או שניים מתוך למעלה מאלף דונמים, כך שלמעשה לא הועברה ולא נרשמה שום קרקע על שם המשיבה, וכי "קיים ספק רב אם יעלה בידי החברה להשלים אי פעם את רישום הקרקעות על שמה, ולו באופן חלקי". על יסוד סברה זו של הבורר, ממשיכים וטוענים המבקשים, לפיה טובת ההנאה שצמחה למשיבה מהשקעתם הייתה דלה, קבע הבורר כי יש מקום להשבה חלקית של הסכומים אותם השקיעו המבקשים במשיבה.

דא עקא, טוענים המבקשים, לתדהמתם ולהפתעתם התברר להם כי הצהרותיו של ב"כ המשיבה, עו"ד דני עזריאל, בפני הבורר, אינן תואמות את המציאות, וודאי לא בשלמותה. זאת, משום שבדיעבד התברר להם שלמשיבה היו זכויות קנייניות בקרקע מכוח קושאן, אותן היא רשמה בלשכת רישום המקרקעין ביהודה והשומרון עוד בשנת 2003, וכי קושאן זה משקף, הלכה למעשה, שטח של מאות דונמים. אמנם מלכתחילה נרשם מכוח קושאן זה על שם המשיבה שטח של דונם אחד בלבד, אך המשיבה הגישה בקשה לתיקון שטח וגבולות עוד בחודש מרץ 2004, במסגרתה ביקשה לתקן את השטח הרשום על שמה בלשכת רישום המקרקעין מכוח אותו קושאן, מדונם אחד הרשום על שמה כיום לכ-1300 דונמים. בלשכת רישום המקרקעין, טוענים המבקשים, ככל הנראה, כבר מסכימים לרשום על שם המשיבה מכוח הקושאן שטח בהיקף של כ-300 דונמים, דבר שאינו מספק את המשיבה. בנסיבות אלה, טוענים המבקשים, משהתברר כי עדותו של עו"ד עזריאל בפני הבורר, שעל יסודה קבע הבורר את גובה סכום ההשבה שעל המשיבה להשיב למבקשים, אינה תואמת את המציאות, קמה למבקשים "עילה שעל פיה היה בית המשפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד", כאמור בסעיף 24(10) לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968.

המבקשים מוסיפים וטוענים, כי אמנם השטח המצוין בקושאן הינו דונם אחד, אך מן המפורסמות היא כי שטח שצוין בקושאן טורקי אינו מדויק, שכן ציון השטח אינו מבוסס על מדידה ולעתים קרובות נרשם בקושאן באופן מכוון שטח קטן מהשטח האמיתי על מנת לחמוק מתשלום מס. על כך, גבולות החלקה המצוינים בקושאן, ולא שטחו, הם הקובעים את זכויותיו הקנייניות האמיתיות של בעל הקושאן. בענייננו, על אף שרישום הקרקע במועד זה על שם המשיבה מצביע על קרקע בשטח של דונם אחד, הרי שהגבולות המצוינים בקושאן כגבולות החלקה מצביעים על כך ששטחה האמיתי גדול משמעותית. המבקשים מבססים טענה זו על חוות דעתו של מודד (מר ארליך) מיום 26.7.06 לפיה, לאור תיאור הגבולות בקושאן השטח נשוא הקושאן הינו שטח גדול אשר יכול להגיע למאות דונמים וודאי שאין מדובר בשטח שגודלו דונם אחד או שטח בסדר גודל דומה, כפי שמצוין בקושאן.

5.      המשיבה מבקשת לדחות את הבקשה. לטענתה, המצב כפי שהיה ידוע לבורר, דהיינו שהחברה אינה חסרת כל מחד, ומאידך היא רחוקה מלהשלים את הליך הגדרת הקרקעות והרישום במרשם באיו"ש, נכון גם היום. במועד זה, על סמך הקושאנים שבידי המשיבה נרשם דונם טורקי אחד בלבד בבעלותה ודונם טורקי נוסף על שם הבעלים המקוריים ממנו רכשה את הקרקע, ואין סיכוי רב לשינוי המצב. הטענה אותה מעלים המבקשים בהליך זה הועלתה על ידי המשיבה לפני קמ"ט מקרקעין, אשר דחה את הבקשה לרשום קרקעות נוספות לזכות המשיבה על בסיס הקושאנים והמפות שהוצגו לו, ולא מתקיים שום משא ומתן בינה לבין לשכת רישום המקרקעין, כך שבמועד זה ההליך היחיד התלוי ועומד בעניין הקרקע הוא השגה שהגישה המשיבה למפקד הצבאי על החלטת קמ"ט מקרקעין. חוות דעתו של השמאי ארליך אינה משנה ממצב הדברים דלעיל, שכן הבורר היה ער לעובדה שבידי המשיבה טענה לזכות להירשם כבעלים של אלף דונם. אף על פי כן, המשיבה לא הצליחה עד כה לגרום לכך שברישומים המחייבים בלשכת רישום המקרקעין באיו"ש ייכללו במסגרת החלקה הרשומה על שמה השטחים שנכללו במפות שהגישה לקמ"ט מקרקעין, כך שאין לדעת אם במועד כלשהו יירשם על שמה שטח גדול מן הדונם הטורקי הרשום על שמה כיום. מכאן, טוענת המשיבה, שעדותו של עו"ד עזריאל בדבר העובדה כי לרשום את המקרקעין הנ"ל ייקח עוד זמן רב, אם בכלל, הייתה עדות אמינה ומדויקת, וממילא מעת שנמצאה מהימנה על ידי הבורר, אין להתערב בה. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי עניין רישום הקרקעות כלל אינו רלוונטי לבוררות. זאת משום שהליכי הרישום נעשו בשנת 2003 והבקשה לתיקון שטח הגבולות הוגשה בשנת 2004, בעוד המבקשים הפרו את ההסכם וביטלו אותו באופן חד צדדי כבר ביום 11.6.02. מאותו שלב בו הפרו המבקשים את החוזה והודיעו חד צדדית על ביטולו, טוענת המשיבה, הם אינם רשאים עוד לקבל מידע על המתרחש אצל המשיבה, וממילא זכויות שהושגו או נוצרו אצל המשיבה אחרי מועד ההפרה, אינן יכולות לזכות את המבקשים. לטענת המשיבה גם ה"תגלית" שגילה כביכול המבקש 2 במהלך המו"מ לפשרה אינה יכולה לסייע לו, וזאת משום שמדובר באחד המומחים הגדולים לענייני מקרקעין ביו"ש, וחזקה עליו כי יכול היה לגלות כל שלטענתו גילה עכשיו בשקידה סבירה גם קודם למתן פסק הבוררות.

דיון

6.      הבקשה לביטול פסק הבורר נסמכת על עילה "שעל פיה היה בית משפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד". לעניין זה, הלכה היא כי "נתונה לבית-משפט אזרחי סמכות טבועה, לבטל פסק-דין חלוט, בהתקיים נסיבות שבהן שיקולים של צדק עדיפים על פני שיקולים של מעשה-בית-דין..." וכי "הפסיקה בה נדונה האפשרות לעריכתו של "משפט חוזר" בעניין אזרחי התייחסה, בעיקר, למקרים בהם הסתמך המבקש על עילת תרמית, היינו, הטענה כי פסק-הדין שניתן נגדו הושג במרמה" (ר' ע"א 4682/92 - עזבון המנוח סלים עזרא נ' בית טלטש בע"מ ואח', לא פורסם, 7.4.03). מאידך, כאשר מתבקש ביטולו של פסק בוררות עקב גילוי מאוחר של ראיות רלוונטיות (ולא על יסוד טענת מרמה), ניתן לבטל את פסק הבוררות רק בהתקיים שני תנאים מצטברים, שאת קיומם יש לבסס ברמת הסתברות גבוהה: הראשון, כי יש בראיות הנוספות כדי לשנות את פסק הבוררות מיסודו, והשני כי לא היה בידו של מבקש הביטול לדעת על הראיות החסרות ולהשיגן קודם למתן פסק הבורר אף בשקידה סבירה (ראה: ע"א 169/57 יצחק כהן ואח' נ' עמנואל מנדלביץ ואח', פ"ד יא(3) 1651; ע"א 238/58 משה ירימצקי נ' יהודה מעייני, פ"ד יג(2), 1497, 1501-1502; ת"א (ת"א) 2330/87 תרשיש בע"מ ואברהם צדוק נ' דומכס בע"מ, פ"מ תשמ"ט(1) 306; ע"א 10564/05 רפאל גת נ' מאיר חיים מתיתיהו, לא פורסם, 19.9.07 פסקה 8).

מכאן, שתחילה יש להכריע בטענת המרמה, דהיינו האם בהתנהלותו של עו"ד עזריאל ועדותו במסגרת הבוררות היה משום תרמית, אז נדרשים המבקשים להוכיח, בנוסף לעצם קיומה של תרמית, רק שבתרמית זו היה כדי להשפיע על פסק הבורר. לחילופין, בהעדר תרמית, וככל שהבקשה מבוססת על גילוי ראיות שלא עמדו בפני הבורר, יש לבחון את השאלה האם בראיות אלה יש כדי לשנות את פסק הבורר מיסודו, והאם היה ביד המשיבים בשקידה סבירה לדעת על הראיות החסרות ולהשיגן קודם למתן פסק הבורר. 

7.      המבקשים טוענים כי עדותו של עו"ד עזריאל הייתה כוזבת בכל הנוגע לשלב בו היה מצוי טיפולו בהשגתן של זכויות ממשיות במקרקעין, וכי העדות הטעתה אותם ואת הבורר כאחד. הקטע הרלוונטי מעדותו של עו"ד עזריאל מיום 2.2.06, כפי שצוטט בפסק הבורר הינו כדלקמן:

"פתחתי תיקים ביו"ש, חלקם בשנות ה-90. כולם אחר הקמת החברה. 4 תיקים באיו"ש וכמה בירושלים, אני מטפל ברישום. זה לוקח הרבה זמן. היו בעיות לשחרר מהאפוטרופוס. היו בעיות איתו. נסענו לטורקיה להביא קושאנים. בתקופת האינתיפאדה לא יכולנו לקבל שיתוף פעולה מאף אחד ואי אפשר היה להוציא מודדים לשטח. היום הצלחנו לאתר קרקע של כדונם אחד או שניים ואנחנו בשלב של ניסיון להגדיר עוד קרקעות." 

לטענת המבקשים עדותו של עו"ד עזריאל מטעה, שכן היא נסבה רק על הקשיים אשר עמדו בפני המשיבה להביא לרישום המקרקעין על שמה ולא התייחסה לעובדות שהיה בהן כדי להצביע על התקדמותה של המשיבה ברישום הקרקעות על שמה. לעניין זה, מדגישים המבקשים את העדר האזכור בעדות של הקושאן ואת השימוש שעשה עו"ד עזריאל במהלך עדותו במונח "איתור", שלשיטתם ממנו הסיק הבורר שטרם נרשמו על שם המשיבה מקרקעין כלשהם. זאת בעוד שבפועל נרשם על שם המשיבה דונם טורקי אחד והוגשה בקשה לתיקון רישום שטח וגבולות החלקה המתייחסת  לשטח של אלף ושלוש מאות דונמים, וככל הנראה קיים סיכוי שקמ"ט מקרקעין באיו"ש יאשר רישומם על שם המשיבה של לפחות מאות דונמים.

8.      מנגד, עמדת המשיבה, עליה העיד עו"ד עזריאל בפני, היא כי "איתור קרקע" הינו מונח מקצועי המוכר לעוסקים בתחום המקרקעין שמשמעותו "בקשה להגדרת שטח וגבולות של קרקע" וכי מרגע שנאמר לבורר כי המשיבה מצויה בשלב זה "הכוונה היא שהגשנו בקשה לרישום שטח וגבולות של קרקע רשומה" (ר' פרוטוקול  ע' 14 ש' 1-7) וכי "קושאן הוא רק ראיה טובה... מעבר לכך צריך להביא מפות, עדויות, מדידות, לוח תביעות. יש סדרה ארוכה מאוד של דברים שצריך להוות הוכחה טובה" (ר' פרוטוקול ע' 14 ש' 17-18) על פי עדותו של עו"ד עזריאל הבורר, עו"ד קוק, הינו בעל מקצוע בתחום המקרקעין המכיר את המינוח המקצועי האמור ולפיכך מצב העניינים לאשורו עמד לנגד עיניו. לטענת המשיבה, ככל שהמבקשים טעו במשמעות דבריו של עו"ד עזריאל  מקור הטעות נעוץ באי הבנת המינוח המקצועי הרלוונטי וטעות זו אינה מקימה עילה לביטול פסק בורר.

9.      הטענה לקיומו של סיכוי שקמ"ט מקרקעין יאשר את בקשת המשיבה לפחות בהיקף של מאות דונמים לא הוכחה. היא נסמכת על בירור שערך המשיב 2 לטענתו בלשכת רישום המקרקעין באיו"ש (סעיף 7.16 לתצהירו), בלא לפרט מי מסר מידע זה למבקש 2, על יסוד מה מבוססת מסקנה זו, ובכל מקרה מדובר בעדות שמיעה שאין לה ערך ראייתי של ממש.

10.  אשר לעדותו של עו"ד עזריאל, אין חולק כי במועד מתן עדותו בפני הבורר הצליחה המשיבה לרשום בלשכת רישום המקרקעין באיו"ש שתי חלקות קרקע שכל אחת מהן רשומה כמשתרעת על שטח של דונם טורקי אחד, ובד בבד היא טענה בבקשותיה לתיקון רישום השטח וגבולותיו כי מדידת השטח הרשום שגויה, שכן שטחן האמיתי של החלקות הללו משתרע על מאות דונמים. מכאן שעדותו של עו"ד עזריאל בפני הבורר לפיה "... הצלחנו לאתר קרקע של כדונם אחד או שניים ואנחנו בשלב של ניסיון להגדיר עוד קרקעות" לא גילתה שדונם טורקי אחד כבר נרשם על שם המשיבה בלשכת המקרקעין ביו"ש, וקשה לי לראות כיצד הבורר היה צריך להבין מהעובדה שהמבקשת עושה פעולות ל"איתור" מקרקעין שהיא כבר הצליחה לרשום על שמה בספרי המקרקעין דונם טורכי אחד.

11.  עם זאת ואף שהמידע שנמסר בעדותו של עו"ד עזריאל לא היה מדויק, לא שוכנעתי שמדובר בתרמית, היינו שעו"ד עזריאל או המשיבה ביקשו במודע להעלים מידע מהבורר. זאת, משום שמידע זה בדבר רישום החלקות על ידי המשיבה הובא לידיעת המבקשים במסגרת מגעים לפשרה שקוימו בין מבקש 2 ומר בני כהן, שהיה הרוח החיה במשיבה, כ-3 שבועות קודם למתן פסק הבוררות. המבקש 2 מציין בתצהירו, כי בעת שנמסר לו על הרישום האמור "הופתעתי למשמע דברים אלו, ואמרתי לבני כהן כי אני לא מאמין לו, ואני מבקש לראות את הדברים בעיני". על רקע זה ולאור בקשתו של מבקש 2 אף קוימה מספר ימים לאחר מכן ישיבה נוספת בהשתתפות מר כהן ועו"ד עזריאל, במהלכה קיבל המבקש 2, לבקשתו, עותקים מן הקושאנים שהיו בידי המשיבה. התנהגות זו של נציגי המשיבה, ונכונותם למסור למבקש את המסמכים והמידע שלטענתו הסתירו מאת הבורר איננה עולה בקנה אחד עם טענת התרמית והיא מצביעה על כך שהמשיבה ועו"ד עזריאל לא ביקשו להסתיר מידע מהבורר או מהמבקשים. מכאן, שטענת התרמית לא הוכחה.

12.  לאור האמור נותר לבחון את השאלה האם, גם בהעדר תרמית, ניתן לקבל את הבקשה לבטל את פסק הבורר כדי להציג ראיות שלא עמדו בפני הבורר במהלך הבוררות. הקושי אשר עומד בדרכם של המשיבים בהיבט זה של הבקשה הוא שאין חולק על כך שהמידע הרלוונטי הוצג בפני המבקש 2 על ידי המשיבה ועל ידי עו"ד עזריאל עוד קודם למתן פסק הדין, כך שלא הייתה כל מניעה להציגו בפני הבורר. טענתם של המבקשים בהקשר זה היא כי המבקש 2 לא זכר באותו השלב את עדותו של עו"ד עזריאל ולא היה ער לכך שהמידע האמור אינו עולה בקנה אחד עם עדות זו, והוא גם לא ראה בשאלת רישום הקרקע נושא בעל חשיבות לצורך הליך הבוררות, וזאת משום שלשיטתו עניינו של אותו הליך היה הקצאת מניות במשיבה.